我们说2017年是沈阳房地产市场的分水岭，还体现在很多微观的层面上。
从17年一直到现在，我们面临着一个无可奈何的现象。
总价约束。
今天我们就来聊一聊这个词，思考一下它给我们在投资上的启发。
1、品质
按照习惯，我们仍要建立一个模型。比如一套总价150w的房子，它可能是：
10000 * 150平 = 150w
14000 * 110平 = 150w
17000 * 89平 = 150w
最浅显的解读是，在这个模型前面加上时间，150w，
在四、五年前，你可以买到一个不错的四房洋房，或者非常奢侈的大三房。每个屋子都带阳台，厨房连带家政间的那种。面积大概在150平。
在两年前，你可以买到一个三室二卫。如果只有一个卫生间，那你仔细看，一定会有一个储藏间或者可以摆下两个床头柜的南卧。面积大概在110平。
在现在，你可以买到一个功能性很强的三房。每个屋子的空间都很紧凑，甚至在户型图上已经有北卧规划成了榻榻米，因为无法摆下一张1.5米的小床。面积大概在89平。
如果你的购房预算是150w，越晚买到的面积越小。
经历过17年的一波暴涨，大部分沈阳人都领略到了房价上涨的压力。
开发商提供的，永远都是最适合市场需求的房子。
所以同样功能的户型，是越做越小的。
2015年，主流的三房面积是120平。
2020年，主流的三房面积是89平。
五年前买，北卧室里摆放单人床，还有很大的活动空间。
而现在，就只能做成榻榻米了。
这是“总价约束”的第一层解读，因为购买力的不足，购房者为了满足功能使用，放弃了部分品质。
2、性价比
“总价约束”的第二层解读是：
购房者在放弃品质的同时，还在放弃性价比，却不自知。
在一个售楼处内，如果有大三房和小三房同时在售，那么一定是小三房跑量更快。
而且，小三房的单价更高。
这与人们的认知是相符合的。
面积越小，单价越高。
这种认知，是完全错误的。
我们在衡量一套房屋的价值时，最准确的指标应该是单价，一平方卖你多少钱。
越好的房子，价值越高的房子，单价应该是越高的。
从理论上来讲，因为面积大小差异而存在的价差，是应该不存在的。
没有理由我的房子每一间卧室都抽抽巴巴小的可怜，住起来百般蹩脚，却要比你的宽敞明亮还要贵。
凭什么？
而现在的情况确实是，面积越小，单价越高。
开发商为新推房源的定价思路，以及置业顾问、中介经纪人的推售思路也是按照这套逻辑来的。
110平的大三房，180w，合16400元/㎡
你看上了但是买不起，置业顾问或者中介会给你推售
89平，150w的小三房或者是标准二房，合17000元/㎡
180w→150w
这确实解决了你的购房需求，但买的却更贵了。
16400元/㎡→17000元/㎡
我知道大户型的采光会更充足，卫生间更宽绰，厨房转身会更宽松，而总价只需要再多拿30w。
可是我就是差这30w。
就算是小户型的单价更高，但150w已经是极限了，再多掏5万都没有呀。
因为“总价约束”，购房者放弃了性价比。
这时候发生了很滑稽的现象，购房者因为“总价约束”，放弃了性价比，却不自知！
在销售人员和购房者的眼里，紧凑型的小户型，是更优秀的！
为什么户型越做越小？
“因为设计师的水平在提升，空间利用率更高效，动线更加密集。
以前我们浪费了很多面积在卧室，在卫生间，在过道，很多无用的空间上，其实都是不合理的。”
“而现在的户型是更科学的，更符合人类居住体验的。
所以，小三房比大三房更优秀，单价也要贵一些。”
我听了真是忍不住笑的全身乱颤。
营销是一门很神奇的学问，能够将购买力不足的妥协，包装成设计理念的进步，并且深入人心。
如果你理解了我们前面的分析，你会发现，“紧凑房型的单价更高”，其实这个结论是有前提条件的。
那就是，房价是处于快速上涨的周期中。
因为房价快速上涨，而购房者的购买力没跟上，为了搭上房地产这趟列车，才会因为“总价约束”，无可奈何的降低居住品质。
同样的功能，或者说同样户室比的房屋，在总价上是具有很大相似度的。
大三房的总价，和小三房的总价，同样是被需求三房的人的购买实力“约束”的。
因为购买实力上不去，所以大三房没卖上价钱，单价才更低。
大三房是更具有性价比的！
虽然小三房购房者支付的单价在提高，但买到的空间、尺度、冗余却都在缩水。
花了更高的价钱却买了一个相对来说的“阉割版”。
这在投资角度来看，是非常吃亏的。
有人会说，未来的趋势就是房型越来越小，甚至会像香港一样出现75㎡的三房、65㎡的三房。
没错，我们再也回不去一个人享受一整片大草原的年代了。
但这不代表着，我们值得花更高的单价，放弃性价比去购买小户型。
因为市场是动态的，是存在波动的。
房价会一直上涨，但不会一直处于快速上涨的阶段。
只有在房价快速上涨的阶段，“房价/收入比”在很高的阶段，才会出现小户型的单价溢价。
而在房价温和上涨，甚至滞涨的周期，人们的收入还在持续提升，“房价/收入比”这个指标会快速减小。
当人们发现，自己的购买实力，足以去支付一定的品质时，“宽敞、尺度、冗余”这些品质就开始了价格的回归。
小户型的溢价就消失了。
而从房屋品质定价，大户型的单价是应该比小户型更高的。
3、投资者的选择
衡量投资的唯一标准，就是便宜买，贵了卖。
价差越大，投资越成功。
所以我们从不追逐当下最热门的板块，从不购买溢价。
同样的道理，我们也不会去追逐当下最热门的户型，不会为当下的小户型溢价掏钱。
我会多掏30w去买一套大三房，即使总价更高，但实际上它的单价是被低估的。
而随着我们处于房价周期的不同，人们对于房型的口味也是不同的，价值是会回归的。
我们说过，我们投资房产，是一个很长线的投资，绝不是短炒快炒。
我们很担心：
你买的时候，是小三房最热门、最抢手的时候，你为此付出了很高的单价。
你卖的时候，是小三房最冷的时候，没有人愿意花高价格去买“紧凑和功能”，你无法在抛售时保持对大三房的价格优势。
我们要追求那些被低估的、恒定的价值，追求居住品质和生活质量，而不是当下最热门最畅销的。
区分价值与溢价，是投资者最基本的素质。
2020.4.9
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