2024年可以说是40年来房地产发展历史上最宽松的一年。
在“止跌回稳”的主基调下，市场实现了平稳过渡，更有效提振了市场信心，为房地产行业带来了全新的机遇！
上海外环外放开限购，青浦、奉贤单身可买；新房降首付降利率降税费，取消普宅标准，取消离婚赠予限制，交易成本降低……在这一年里，上海房地产行业迎来了一个不同以往的市场环境。
为了让大家更全面、更直接地了解上海楼市新政后的变化和买房知识，小编特地整理出了2025年上海购房政策合集：
Part1 上海最新限购政策
Part2上海购房贷款政策
Part3上海购房税费明细（含退税政策）
Part4上海新房摇号积分政策
Part5上海新房摇号积分制常见问题
Part6上海直系更名/赠与/继承政策
Part7公司名义购房相关政策及税费
Part.1
上海最新限购政策
Part.2
上海购房贷款政策
目前上海公积金贷款最高贷款额度和最低首付款比例如下：
Part.3
上海购房税费明细
Part.4
上海新房摇号积分政策
Part.5
上海新房摇号积分制常见问题
Q1:满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗?
回答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
Q2:如果名下房子在外地，算无房户吗?
答：仅限于上海范围，算无房户。
Q3:怎么界定购房记录?
答：自购房日起算，五年内无购房记录(目前认网签时间),只看购买记录，不看卖出记录。
Q4:上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房?是否还能买房?
答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
Q5:拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗?
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q6:有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗?
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
Q7:赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗?
答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日(含)后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下 。
Q8:认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢?
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
Q9:购买的新房已网签，但没有拿到产证， 一年后才能拿到，当下算有房，还是无房?
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
Q10:退休人员的社保怎么算?
答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算，如果是2005年退休的话，社保只能算两年。
Q11:户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗?
答：如果在2021年1月22日(含)后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。
Q12:上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起?
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
Q13:社保有要求连续社保吗?
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
Q14:境外人士购房也要积分摇号吗?
答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹 。
Q15:请问怎么界定有房?动迁房算吗?
答：名下有上海房产(包括动迁房、经适房、使用权房)即为有房，若2011年1月28日以前与父母共有的不计入名下房产。
Q16:5年内无购房记录，是按网签时间计算，还是产证下来的时间算呢?
答：网签。
Q17:承租的公租房，有一套使用权的房子，算无房户吗?
答：政府认定的无房户，是没有房子住，有使用权可以住的房子算名下有房。
Q18:如果我和我老公都是2011前和父母共有房产，能算首套吗?还是只要有名字，就是算有房?
答：算首套无房。
Q19:2011年和父母共有1套，5年内去掉父母的名字，算有购房记录吗?
答：不算购房记录!但是要算有房。
Q20:政策出来前以前补缴的社保月份算吗?比如在政策出来前，补缴过2019年三个月的社保。
答：补交不算。
Q21:计分制下，新盘同时内，只能认购一个嘛?要等多久才能认购第二个?比如交完认筹金，没入准入分数，马上就可以去认筹第二个了吗?
答：需要等上一个项目开盘才能认购下一个，认定入围到开盘一般间隔1天。
Q22:我有一套房子，房产证上是几个人的名字，2002年左右买的。但2018年改过份额，算5年内有购房记录吗2018年网签吗?
答：改变份额不算购房记录。
Q23:大家的计分是由开发商来审核的么?有公证处监督?
答：政府审核认定。
Q24:外国人在上海买房在现有计分制情况下怎么打分，是个税
计算吗，还是只能是社保?
答：只能是社保。
Q25:过去五年内有拆迁，在计分系统中是否会被记录为五年内有购房记录?
答：拆迁分的房子，不算购房记录，但是要算有房。
Q26:计分政策实施以后，非沪籍单身是否可以参与计分买房?
答：目前的计分政策主要针对认购客户和摇号。非沪籍单身是限购的，所以不能参与认购摇号；符合条件的非沪籍家庭可以购买一套房。
Q27:如果是离异，丧偶这些情况，家里有未成年孩子，计分时，算是单身还是有家庭?
答：计分政策中，对于家庭情况是成年未婚、离异、丧偶的，无论是否包括未成年子女，家庭情况计0分。
Q28:我名下有一套2011年前婚前和父母共有的房子，这样是算有房户还是无房户?
答：父母是户主的话，算无房。
Q29:赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗?
答：看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房在2021年1月22日(含)后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下 。
Q30:我名下仅有一套使用权的老公房，如果把承租人转让，买房时算无房吗?
答：跟谁租没关系，跟这套房子的使用权在网上查到是谁的有关，也就是房东不变，就要算有房。
Q31:我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗?
答：商住不算，但小产权房如果能查到是有使用权的，算有房。
Q32:我购买的新房已网签，但没有拿到产证， 一年后才能拿到，当下算有房，还是无房?
答：已网签的房子，有购房记录，算有房。
Q33:我名下有套满五唯一的房子，已出售，已网签，但未过户，这样算无房吗?
答：不算无房，要以下家产证出来的时间为准。
Q34:离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏中可以计10分吗?
答：计0分，单身情况，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是计0分。
Q35:如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗?外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢?
答：计上海名下房产，所以两种情况都算无房。
Q36:沪籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗 ?
答：如果是赠与的交易方式，则不算无房户；若是二手房交易方式过户，则算无房户。
Q37:名下房产中认筹对象(及其家庭成员)中的“家庭成员”算不算父母?
答：不算。
Part.6
上海直系更名/赠与/继承政策
2024.5.27起：调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择:买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。
咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用
一、买卖更名
买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。
下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用:
1、增值税:(500万-100万):1.05x(5% 0.3%)=201904元
2、契税:房屋总价3% %u4E5F就是15万的契税(因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式)
3、交易手续费:4元/m，4x100=400
4、交易登记费:80元
5、抵押登记费:40元
以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共:352424元
二、继承
1、继承会产生哪些费用?
直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。
2、房屋的继承顺序是什么?
继承顺序:遗赠抚养协议(为先)、遗嘱继承(其次)、法定继承(再次)
3、房屋继承的流程是什么?
流程:先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、房屋继承的时效为多久?
时效:继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2个月左右(若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）
5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么?
房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报一房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20个自然日(法定节假日除外)出产证。
三、赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用?
契税:房屋总价3%，增值税免征，个税免征
看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万?不!这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。
若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。
2、办理房屋赠与的方式有几种?
1)通过办理赠与公证书进行赠与。
2)若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些?
1)财产应当是公民的个人合法财产。
2)房产中有抵押不可赠与。
3)对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与。
4)赠与合同不可委托签署。
5)一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人(例如产证上原为夫妻人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与)
注:非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易
例如:业主张三将名下独有的一套房产的 10%的产权赠与给了其朋友李四(非直系赠与)，即针对该房产，张三持有90%的产权份额，李四持有 10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。
赠与费用如何计算
朋友找到Ann，准备赠与给自己的亲属一套房产，准备购买一套自己的新房，Ann刚好帮助协助办理了全部过程。拿出来分享给需要的朋友
二手房(住宅)赠与过户需要缴纳的费用如下:
1、赠与过户免征营业税和个人所得税(直系亲属免征个人所得税）
2、赠与过户免征营业税，但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择(非直系亲属需要缴纳20%个税)
3、契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税(评估价格*3%)
4、其他费用和正常过户都一样(工本费80元/单)
二手房(住宅)赠与注意点:
1、交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。
2、赠与的房子:需要提前查询限购(2021年7月24日新规后）
3、税费当天需要缴纳，请带好(有些卡会限额请自己开通大额刷卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付)
4、产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用请提前复印备用。
ps:交易中心近期办理的收件收据。收到此件，说明您的赠与已经走完流程，只差最后一步，拿着这个收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。
总结:从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。
Part.7
公司名义购房相关政策及税费
2024.5.27起支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(系指 2000 年前竣工、建筑面积在 70 平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
除上述情况外公司购房政策不变:
(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件(购房时间以合同网签备案日期为准)。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的:
a:企业设立年限已满5年
b:企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币
C:企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
注:目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。
公司购房需缴纳税费
契税、印花税:
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。
房产税:
根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税:每年房产原值x70%x1.2%。
在具体操作过程中，不同地区对不...质企业(如高新企业扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。
土地使用税:
同时，还需要按照“建筑面积x30元/年/平方米”征收土地使用税。
如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。
公司售房需缴纳税费
在交易过程中则需要缴纳:
增值税及附加
按(不含税收入-不含税购置原价)x5.6%征收
士地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格x0.05%征收。
企业所得税
目前一般按转让房产所得的净利润x25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
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