前 言
不动产新老项目划分命不久矣！一般纳税人简易计税要取消了？
来源：何博士说税
增值税立法举世瞩目，增值税法公布以后，有很多人说看税法全文好像也没什么大的变动。我今天就抛出一个问题，你看这个变动是大还是不大？
这个问题就是是，增值税法实行以后，一般纳税人适用的简易计税可能就没了，一律改为一般计税！比如，一般纳税人提供建筑服务，老项目、清包工、甲供料这三种情形，很可能会由3%改为9%！
可能有人说，你是不是在危言耸听，那我们就来学习下增值税税法第八条：
第八条 纳税人发生应税交易，应当按照一般计税方法，通过销项税额抵扣进项税额计算应纳税额的方式，计算缴纳增值税；本法另有规定的除外。
小规模纳税人可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税。
中外合作开采海洋石油、天然气增值税的计税方法等，按照国务院的有关规定执行。
第八条第一款指出，纳税人（包括所有的纳税人）发生应税交易，应当（即必须）按照一般计税方法计算缴纳增值税，除非增值税法另有规定。
经全文检索，增值税法关于非一般计税方法的另有规定一共只有四种情形。
第八条第二款：小规模纳税人可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税。
第八条第三款：中外合作开采海洋石油、天然气增值税的计税方法等，按照国务院的有关规定执行（按实物征收，5%简易计税，参见）。
第十四条第三款：进口货物，按照本法规定的组成计税价格乘以适用税率计算缴纳增值税。组成计税价格，为关税计税价格加上关税和消费税；国务院另有规定的，从其规定。
第十五条第二款：扣缴义务人依照本法规定代扣代缴税款的，按照销售额乘以税率计算应扣缴税额。
这样，我们就可以得出文首的结论，增值税法实施以后，一般纳税人特定情形适用简易计税将不复存在。现行政策中一般纳税人可以选择简易计税的情形，参见本文末附表。
中国财税浪子王骏先生提醒我说，第七条第二款是这样规定的：小规模纳税人以及符合国务院规定的纳税人，可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税。
全国人大宪法和法律委员会在2024年12月21日的提到：宪法和法律委员会经同有关方面研究，建议删去草案二次审议稿中关于授权国务院规定视同应税交易的兜底情形、按照简易方法计税的特殊情形、按照差额计算销售额的特殊情形、放弃增值税优惠后不得享受该项优惠的期限、纳税人进行汇总纳税的审批机关等内容，改由在法律中直接作出规定，或者经清理规范后纳入税收优惠范围；同时删去个别免税项目。
根据宪法和法律委员会的报告，“按照简易计税方法计税的特殊情形”既然没有在最终通过的增值税法中得以体现，其处理方式似乎应该是“经清理规范后纳入税收优惠范围”。税法第二十五条确实对国务院制定增值税专项优惠政策给予了授权：
第二十五条 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对支持小微企业发展、扶持重点产业、鼓励创新创业就业、公益事业捐赠等情形可以制定增值税专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案。
国务院应当对增值税优惠政策适时开展评估、调整。
现在的问题是，简易方法计税是否为税收优惠？按照我对增值税的理解，简易计税一定不是税收优惠，因为它在适用较低征收率的同时，也剥夺了纳税人抵扣进项税额的权利，所以不能称之为优惠。在现行增值税政策体系里，简易计税也没有被作为税收优惠对待，比如，它没有减免税编码，申报时也无需填报减免税明细申报表。
退而言之，即便简易方法计税属于税收优惠，它是属于税法二十五条中的支持小微企业发展，还是属于扶持重点产业，还是属于鼓励创新创业就业，还是属于公益事业捐赠？
还是属于等情形的“等”？
一切都不得而知。
个人希望，从稳定税负的角度，一般纳税人简易计税不应当取消，否则对建筑业等行业影响巨大，但是，从税法的表述来看，似乎已经取消，再抱最后一丝希望，希望国务院把它作为税收优惠延续。
正 文
01国家税务总局
1、国家税务总局政策解答之政策组发言材料(2016年4月20日至5月12日)
三、房地产开发企业开发的房地产老项目的界定问题
财税[2016]36号文件中已经明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
2、税总纳便函[2016]71号营改增问答（一）至（六）—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五）
答：房地产开发企业自行开发项目，怎样判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？
答：根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
标注：这是教科书的回复，在这儿我们先当一个标准列示着。
02河北国税
1、河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
标注：提出租、售相同的原则，这一点对于房开企业的老项目，如果用于出租的，则仍认为属于不动产出租的老，可以简易计税方式。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这一点也是得到了明确。
2、2016年6月河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)
纳税人提供不动产经营租赁服务，标的物属于2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”(不动产权证书)或者取得(不含自建)该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
纳税人提供不动产经营租赁服务，标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
03海南国税
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业 6月8日
财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
十二、不动产老项目的确定问题
（一）转让不动产老项目
纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。
（二）自建不动产老项目
纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
标注：这儿明确了不动产转让时，考虑了外购与自建的方式，外购的就看产权变更登记日期，这个确实是比较直接有明确性。只是有的人士可能认为，这个办证晚了，但是收房了，还不认了吗？这个确实会与现实有所脱节。不过这儿就是这样理解的，海南这儿还只能看这样的情形有无变化了。
（三）出租不动产的老项目
关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
标注：“取得”这两个字，确实因为产权证，因为实际收到，因为合同约定等原因，是外延太广泛了，我们制订文件的同志可能没有想的这么复杂，但是我们的执行层面必须还是有执行的量化，基于上面的解释，小编认为还是比较合理的，基于进项税额抵扣不充分的现实考虑出发的。可能有的人士认为，要是这个施工许可证是4月30日取得的呢？这跟5月1日没有区别啊，要是这样想，这个事情真没有个标准了，标准的树立是可执行，并不是真的为每个纳税人找到公平。
04广州国税
房地产开发企业营改增问题解答 6月3日
问：按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问怎样界定“房地产老项目”？
答：房地产老项目，是指 ：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
问：怎么算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？
答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。
标注：项目是以《建筑工程施工许可证》来划分的，在老项目下，不同的项目有不同的核算增值税的方式选择，这个规则的来源当然是基于财税[2016]36号文件规定之下的判断方式。这个基本是没有争议的，也是为大家所接受的一个方式。
05湖北国税
营改增政策执行口径第一辑
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？
按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。
标注：这个不能说常见，但也有可能发生。签订了合同才招投标，这个不知道是个啥程序，但不管人家操作上有没有背后的故事，税务机关的解释是没有问题的，严格执行了文件的规定要件判断。当然这个日期也是主观的，你说本来双方准备2016年5月1日零点签订合同，但是知道营改增了，那就在12点前签订，这是主观的行为，但主观形成结果了，那就是客观的判断了。税务机关的同志可管不了招投标的事后结果或后果有无问题，人家是管税收规则的。
06厦门国税
营改增政策问题解答（十二）8月15日
问：市政府文件中明确某不动产自2016年4月15日起转让至某公司，但是2016年5月之后才能完成权属登记，能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目？
答：对2016年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目，可确认为不动产老项目选择简易计税方式。
标注：这个情形也是很有趣，当然基于事实项目进展及交易完成时，与权属的对接，从抵扣不充分的角度，这个回复的意见还是有原则可循的。当然这也引起一个问题，即如果是交易形式的呢，那相当于是老项目的转让，到了5月1日之后权属变更，那还是要看是不是营业税下发生纳税义务，如此，可以参照以上规则，认为属于接手人的老项目；如果是基于营改增后的销售老项目享受了增值税简易计税方法，那接手人销售只能是抵扣的方式了，因为这是一个新的不动产项目了，简易的适用条件已经停止了。
07内蒙古国税
全面推开营改增政策问题解答二 5月30日
一、不动产老项目的确定
（一）转让不动产老项目
纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。
（二）自建不动产老项目
纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（三）出租不动产的老项目
关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
标注：与海南国税有相同，且不多展开理解。
08江西国税
江西省国税局解答营改增实务中的37个问题
1、不动产的取得的时间节点怎样确定？
答：在总局明确前，暂按以下原则把握：
（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。
标注：这个条件还是比较明确有原则的，只是与实际可能有脱节的情形比较多。这个情形与海南国税的理解有相近之处。
（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。
（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
09云南国税
曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知
（一）某房地产公司，在2012年取施工许可证，部分工程已经完工，现在由于变更施工方而重新到住建部门办理施工许可证（开工时间为2016年5月1日后），请问变更施工方后盖的房子应按新项目还是老项目管理？变更施工方后提供的建筑安装服务应按新项目还是老项目管理？
答：变更施工方后盖的房子按照新项目进行征税；变更施工方后提供的建筑安装服务按照新项目征税。
标注：小编认为这个意见还是有合理之处与探讨之处的，因为变更了施工方，相当于是两个服务主体与服务业务，虽然对于采购方是一个事项的延续，那从建筑方的角度，分旧项目与新项目是各适用各的。但是从房地产公司的角度，由于第一次的施工许可证的合同开工日期是在2016年5月1日之前，所以这个商品房销售仍是可以选择简易计税方法的。需要从不同的主体来看实施的规则，如果这个房地产公司看后期对方建安企业开具增值税专用发票及采购物料等的进项税额是否更合适选择一般计税方法，并不是必然选择简易计税方法就是好的，比如有的是限价房之类的情形。
10湖南国税
湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016年12月26日
六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，怎样界定取得不动产的日期？
取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。
注：海南国税、江西国税、内蒙古国税强调直接购买时，以权属变更当天为取得时间，湖南国税首先引用了“合同约定的接收日期”，这考虑了交易经济属性完成的因素，而办理证照只是履行这样一个程序而已。同时由于不动产不同于房地产开发企业的新建，往往是已有的不动产，所以实物存在情形之下，以合同约定的接收日期或许是更考虑了交易的特殊性，小编还是赞同基于纳税人的利益考虑来理解的口径。此时确实对于举证方面不如权属证明更直接，税务机关的管理成本会上升。
11安徽国税
营改增热点难点问题（房地产）1月3日
1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？
答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？
答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
标注：对于购买取得的不动产，安徽国税提出以销售发票的开具时间作为取得时间，这在权属变更时间和合同约定的接收时间又有差异，对于开具发票，这是站在税的角度思考的，小编认为算是一个观点可以参照。对于营改增后“自建”的解释，恰如安徽国税所言，三种情形均是自建，这个自建与营业税下的自建的定义是不同的，营业税下是自己的员工进行的施工行为，即第(1)种情形，同时营业税下规定不动产转让时还需要计算自建行为的营业税(不包括房地产开发企业的销售)。
12深圳
全面推开“营改增”试点工作指引（之一）
一、纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。
二、转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认
（一）转让不动产老项目
纳税人转让不动产，产权变更登记日期在 2016 年 4 月 30 日前的项目。
（二）自建不动产老项目
纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在 2016 年 4 月 30 日前的项目。
（三）新增建设服务老项目
工程合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。
（四）提供建筑服务，采取总分包形式的，应该根据总分包合同注明的开工日期分别独立确定。
13江苏
营改增全面推行工作中各项问题汇总（12）（网友提供）
8、纳税人出租或转让其购进的不动产，取得时间怎样把握
意见：纳税人出租或转让其购进的不动产是否能够选择适用简易计税政策，关键在于取得时间。一般情况下可结合其上游纳税人销售行为的纳税义务发生时间进行判断，有特殊规定的除外。
14北京国税
2017年9月12366解答发票开具、营改增及企业所得税的13个热点问题
货物和劳务税热点问题（2017年9月）
8.营改增后A企业与B企业签订不动产租赁合同，A企业将不动产老项目出租给B，但A企业未做简易征收备案，按照11%的税率缴纳增值税。现B企业又将此不动产转租给C，请问B企业是否可以适用简易计税方法？
答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)明确，取得不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人取得不动产，包含租入的不动产，对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。因此，B企业转租其在营改增后从A公司租入的不动产，不能适用简易计税方法。
来源：大力税手、《全国营改增解答汇编》
