从深圳罗湖的“40亿大坑”到西安电视塔下的“生命之树”，谁曾想到华润置地竟然用二十年时间，潜心将2500年前孔子教导学生冉有“庶之、富之、教之”的古老城市治理智慧，淬炼成为中国现代化城市更新的黄金法则。
2025年盛夏，西安电视塔下，一棵高达57米的“生命之树”在夜色中绽放光芒，60片巨型叶片流转着千年古银杏的灵韵。开业仅半年，西安万象城已吸引超千万客流，将曾是城市边缘的电视塔区域推上西安商业版图的核心。
△西安生命之树
与此同时，成都东二环崔家店上空，塔吊在炽热阳光下旋转，华润工人正拆除旧城改造项目最后一片围墙，围挡上“万象城东”的LOGO闪耀着金属光泽。这片曾被贴上“东穷”标签的土地，即将迎来二十年间第二次重生。
两个相隔千里的场景，被同一创造者串联成中国城市进化的史诗。当深圳后海住宅楼面价突破7万元/㎡，成都万象城东地块溢价率达51.1%，一种由央企探索的城市更新范式正在重塑中国都市的发展逻辑。
启蒙时代
城市综合体的基因觉醒
上世纪90年代初，中国城市化进程迎来分水岭。1999年，李嘉诚在北京长安街畔打造的东方广场横空出世，这座35万㎡的亚洲最大建筑群首次将“环保 科技”理念注入商业综合体一一废水循环系统、低噪设备、卫星通信基建，开创了生态商业雏形。
△北京东方广场
外资巨头紧随其后。新加坡凯德集团携“城中之城”理念，在上海落地来福士广场，依托交通枢纽打造TOD模式；随后香港新鸿基在中环竖起IFC国际金融中心，以1870港元/㎡的租金刷新全球商业地产认知。
△上海来福士广场
△香港IFC国金中心1期
彼时的中国商业版图，呈现“南北分野，外资主导”的格局：北方以北京燕莎、国贸为代表，主打高端涉外消费。南方以广州天河城、上海恒隆为标杆，探索大众购物中心模式。外资项目占据高端市场90%份额，本土企业困守中低端。
2000年前后，中国城市发展战略出现重大调整，万达率先嗅到新型城市化商机。王健林在沈阳太原街试验“商业盒子”模式，以全客层覆盖、标准化复制策略，开启二三线城市商业启蒙。至2023年，万达广场全国布局超498座，形成“渠道-内容”共生体。
△万达广场
然而野蛮生长埋下隐忧：千店一面的同质化困局、重开发轻运营的短视思维、商业与城市肌理的割裂.……中国城市呼唤更高级的商业表达。
破局者
万象商业的崛起密码
2002年，深圳罗湖，华润以40亿元拿下黄金地块。业内哗然一一“华润花了40亿在深圳砸了一个大坑，在这个坑上建起了一座城”。这个被戏称为“40亿大坑”的项目，成为万象商业的命运起点。
△2002年11月01日，华润在罗湖投资40亿
信息来源：深圳商报
2004年12月，深圳万象城一期开业，带来三个革命性创举：国内首个真冰溜冰场，颠覆传统商业体验。Ole'精品超市首进中国，引入生鲜食材概念。Apple中国旗舰店亮相，科技零售初现端倪。五年后的二期更引爆行业：LV、Dior、爱马仕等12家顶奢品牌集体入驻，打破外资垄断高端商业的格局。彼时国内重奢场主要由港资和外资操盘，深圳万象城成为首个本土高端商业连锁品牌。
△2004深圳罗湖万象城一期开业盛况
1．三法铸城：古训的现代表达
公元前6世纪，孔子告诫治理蒲邑的学生：“治城之道，在庶之、富之、教之”。两千多年后，华润置地以非凡的城市商业综合体重构了这条古训。
庶之：商业磁极引百万客流
2012年5月，成都万象城一期开业，Apple西南首店首次入川。2023年完成由扎哈事务所操刀的3.2万㎡广场改造后，年客流突破4000万人次，相当于成都常住人口的1.8倍。在深圳后海，华润城润府三期2024年以14.4万元/㎡均价登顶南山区销冠。
△华润城润府三期价格走势
教之：文化基因植入城市
西安万象城以“生命之树”融合隋唐天坛文化元素：南京万象天地复刻云锦博物馆；贵阳万象汇植入黄果树瀑布意象。在深圳湾万象城，2000㎡艺术空间年均举办高端艺术展超12场，2024年“敦煌光影展”吸引15万亲子家庭。
富之：产业赋能价值裂变
深圳湾万象城7.4万㎡甲级写字楼吸引23家世界500强区域总部入驻。产业赋能带来资产增值：2024年深圳湾壹号二手房成交价突破25万元/㎡，较2018年上涨156%；成都华润悦玺溢价超周边5000元/㎡。
万象城“三法”实施效果对比
深圳湾万象城
成都万象城
西安万象城
年客流1320万人次
年客流4000万
开业日客流40万
B1艺术空间年均12展
扎哈广场重塑公共空间
“生命之树”文化地标
住宅溢价156%
住宅价差最高22000元/㎡
首店占比50%
2．裂变：产品线战略与城市深耕
2014年，华润置地发布“中国商业地产领导者”战略，开启产品线裂变进程：
万象城：锚定一二线核心区，重奢定位
万象汇：布局区域中心，家庭消费导向
万象天地：街区式商业，青年潮流阵地
3．城市更新范式：重庆样本
2007年，华润入渝首个项目落子九龙坡。曾经的重庆建设厂旧厂区，蜕变为1050亩的二十四城国际社区。2014年，全国第7座万象城在此开业，十年间带动谢家湾区域商业能级跃升：区域地价增长320%，超200家品牌设立区域总部，2024年观音桥中環万象城启动，目标百亿级商圈。
△重庆万象城
4．央地协同：昆明模式
2016年，云南建投与华润置地成立合资公司，共同开发五里CBD片区。2023年开业的昆明万象城成为央地合作典范：引入65家首进品牌，云贵首店超55家，年客流1320万人次，解决就业5000岗，带动五里多农博广场日均客流10万人次。
△昆明万象城
5．非标进化：应对新消费革命
面对街区商业、主题市集等非标业态冲击，万象城启动空间革命：成都万象城投入数亿改造5万㎡广场，由扎哈事务所设计“潮汐广场 海浪花园 水游花园”三大主题空间，2023年国庆客流同比提升135%。2024年推出第四产品线“万象滨海购物村”（MixcVillage），定位微度假奥莱。
△成都万象城广场
资本赋能
轻重并举的金融革命
2020年12月，华润万象生活登陆港交所，开创“开发 运营 REITs”三维资本模型：
重资产开发端：华润置地持有优质物业
轻资产运营端：万象生活输出管理
资本退出端：通过REITs实现资产证券化
△2020年12月9日，华润万象生活港股挂牌首日高开逾38%。
1. 重奢MALL的吸金神话
截至2022年：在营11个重奢MALL贡献租金64.82亿元，占总租金46.7%。深圳万象城与杭州万象城单项目租金超10亿。重奢项目平均坪效达11.1万元/㎡，超行业标杆阈值。
△2022全国11个万象城租金收入
2. REITs破局资产沉没
2023年11月，以青岛万象城为底层资产的华夏华润商业REIT获批，单项目估值81.47亿元，成为首批消费基础设施公募REITs。此举破解商业地产“融资-开发-运营-退出”闭环，为行业提供新范式。
△中国证监会关于准予华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金注册的批复
城市炼金术
万象启示录
1. 深圳湾：滩涂荒地的华丽转身
2000年代初的深圳后海还是一片滩涂。华润以“黄金三角战略”重塑区域：
商业旗舰：深圳湾万象城引入55家华南首店，奢侈品占比65%。
产业引擎：毗邻华润“春笋”大厦，吸引字节跳动等企业总部
空间革命：LEAD 8设计环形动线，B1层设艺术空间。
十年间，后海从价值洼地跃升为豪宅产业高地，2024年住宅楼面价突破7万元/㎡
△深圳湾
2. 西安：千年古都的商业复兴
2024年开业的西安万象城，以“生命之树”艺术装置融合古观音禅寺银杏意象，开业当日吸引40万客流。其成功源于精准定位：
建筑大师Thomas Heatherwick操刀设计，引进近200家区域及城市首店，与万象天地形成业态互补，项目带动电视塔商圈崛起，重塑“钟楼-小寨-电视塔”商业轴线。
△西安万象城
3. 成都：东郊记忆的重生之路
在成都东郊，曾经的420厂区经历两次重生：
第一次重生：工厂变身为成都三大核心商圈——万象城。
第二次重生：2025年启动“万象城东”1817亩城市更新
华润在此布局“华宸府”与“天宸上院”，创新“室内空中多庭院”设计，将推动城东房价迈入“4万 ”时代。
△华宸府
△天宸上院
启示录
城市进化的万象范式
商业作为城市灵魂的容器，当万达以规模称王、太古以格调立身时，万象城以“黄金地段 首店壁垒 REITs金融 政企共生”四维模型，让商业综合体超越消费场所，成为城市精神容器与财富孵化器。正如成都万象城slogan“自在生长，大于想象”所喻：商业的生命力在于与城市共呼吸。
1. 央企资源的战略定力
华润的独特优势在于：
资本耐力：2023年加权融资成本仅3.56%，支持10-15年长周期开发
政企协同：昆明项目与云南建投合资，贵阳项目获政府地下通道接驳支持
品牌积淀：与115个国际奢侈品牌建立合作，重奢项目筹开周期短于行业两年
2. “庶之、教之、富之”的现代实践
万象城的本质是将孔子城市治理智慧转化为商业实践：
庶之：深圳湾万象城年客流1320万，成都万象城4000万客流辐射全川。
教之：重庆二十四城植入谢家湾学校，深圳湾年均12场艺术展。
富之：每个万象城平均创造5000个就业岗位，住宅溢价率超周边30%。
2025年3月，深圳发布《商业网点规划》，将后海-深圳湾商圈定位“世界级地标商圈”。此刻，成都崔家店工地上，华润工人正在浇筑天宸上院地基。两个时空被同一逻辑串联一—城市进化从不是自发过程，而是央企以商业为笔、以土地为纸的绘作。
△来源：广东发布
△后海-深圳湾商圈
当西安电视塔的“生命之树”点亮夜空，当昆明五里CBD的咖啡香飘散街头，当广州白鹅潭的江风轻抚万象城幕墙，我们看到一种可能：商业文明终将超越钢筋水泥，成为唤醒城市记忆、塑造未来精神的永恒之力。
二十年间，从深圳湾到成都东，一座座万象城如同现代炼金术士，将“庶之、教之、富之”的古老智慧，淬炼成为中国城市更新的黄金法则，在中国城市商业版图上，华润独一无二。
文/城市破壁人
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