大佬的人生，关关难过关关过。
出品 | 大佬说 作者 | 王小孟
孙宏斌现身股东会，清零680亿债务
历时三年的奔走，孙宏斌可能快熬出头了。
近日，国内房地产巨头融创中国的董事会主席孙宏斌，突然现身公司股东周年会。
要知道，过去两年的股东周年会，他都是选择以线上接入方式参会。
根据融创最新公告，因2024年的财务报表核数师未发表意见，集团为了改善该事宜，实施了一系列行动计划，其中便包括推进债务重组。
图源：融创
在总规模154亿元的境内债重组方面，融创推出了“一揽子”方案，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债。未选择这三个选项的债券，将延期5 至9.5 年，并将应付及未来利息的年利率下调至1%。
年初，该方案已获得相关债权人会议批准。
目前，公司的境外债未偿本金总额的75%持有人，已加入重组支持协议，一旦成功，孙宏斌将一举清零680亿债务。
从2022年融创陷入流动性危机以来，孙宏斌先完成900亿元债务的重组。之后又在去年下半年，因再次违约，与债权人开启二次谈判。
今年3月底，融创发布2024年财报时，孙宏斌再次承诺2025年将全力以赴完成交付任务和境内公开市场债务风险的化解，争取境外债务风险化解取得实质性关键进展。
就在今年年初，他成功重组145亿元境内债，削减了一半的债务。如果再拿下境外债，孙宏斌这一轮减债的总额，预计将会超过750个亿。
要知道，目前的国际金价约为770元/g，孙宏斌减债的总额约等于100吨黄金。
当前，孙宏斌正等待境外债重组方案的落地，让融创总规模为95.5亿美元（约合人民币680亿元）的境外债，得以清零。
融创的境外债重组召集聆讯定于9月15日在香港召开。届时，将让债权人进行投票批准计划，完成相关法庭程序后，重组方案将正式生效。
孙宏斌只向债权人提供了一个选项——全额债权转股权。换句话说，就是把债权人变成股东，债务基本清零。同时设计了“股权结构稳定计划”，以应对管理层持股被稀释的问题。
全额债权转股权作为这次方案的一大亮点，可以为债权人提供获得短期流动性及潜在股票升值收益的机会。当然，天下没有免费的午餐，债权人变身股东后也将与融创掌门人孙宏斌共同承担风险。
为了让债主们顺利同意这个方案，孙宏斌也给债主们打了一个大折扣。
目前，融创的股价约1.55港元，方案中设定的转股价最低为3.5港元。这意味着，如果融创后续能顺利回升，债权人们就能获得部分回血，不过若长期低迷，也只能自己吃下这个亏。
图源：Google财经
事实上，他的实际谈判推进还是比较顺利的。从方案正式公布，到达成75%债权人同意的法定条件，孙宏斌只花了2个月。
大概是大家都相信“不死鸟”孙宏斌这一次也能化险为夷，东山再起吧。
想当年，清华大学研究生毕业的孙宏斌辞职来到联想，不到一年便成为了企业部经理，之后因“挪用公款罪”被判刑5年。
出狱后，他首次创业，成立了顺驰地产，公司在2003年的销售额就已经达到45亿元，接近万科的63亿元，取得了非常亮眼的成绩。但由于高负债、高杠杆、高成本的运营模式以及政策收紧，顺驰地产在2006年陷入困境，最终被孙宏斌忍痛贱卖给了香港路劲。
图源：搜狐
不过，孙宏斌并没有就此消沉，退出市场，而是创立了融创中国，成功实现翻身。并且在2014年时，孙宏斌首次跻身房企前十强，不过在高举高打七年后，公司又出现了流动性危机。
多次上演绝地求生的孙宏斌，这次依然没有放弃。不过，面临“化债-销售-信心”的三角平衡难题，孙宏斌或许需要更多努力和运气，才能关关难过关关过。
困境中的融创获得强援
从孙宏斌2年没有现身公司股东周年会中，我们或许能猜到融创的处境之艰难。
去年，融创实现营业收入740亿元，同比减少52%，净亏损则扩大至257亿元，且为连续第四年亏损。截至去年年末，融创有息负债2596亿元，较2023年底减少了181亿元，但现金余额仅约197亿元，相对于一年内到期的短期借贷1935亿元，仅能覆盖13%。关联公司融创服务2024年也亏损了4.51亿元，进一步加剧其债务危机。
图源：融创
可见，孙宏斌要想今年完成把融创拉回正轨的目标，难度并不小。
与此同时，融创近年来很少开发新盘，基本盘大幅缩水。今年，融创预计交付6万套房子，只有去年的1/3左右。截至6月，融创累计实现合同销售金额约234亿元，较高峰下降9成。
图源：中指数据
此外，融创还面临着多位核心高管出走的困境，因此孙宏斌也需要想办法稳住团队。
过去三年，融创通过大幅压缩人员编制、降低薪酬标准等方式，来减少管理费用支出，导致业务骨干流失现象愈发频繁。同时，由于市场持续下行和资金来源受限，员工薪酬方面也存在资金缺口。
对此，孙宏斌希望能够通过文旅、物业等板块，增加公司现金流。在这一方面，孙宏斌取得了不错的进展，2024年，这两块业务收入合计超120亿元，总体相对稳定。
在孙宏斌看来，不良资产市场有很大的空间。因此去年，融创内部新成立一个资本平台“而今资本”，其主要业务是寻找合适的不良资产项目进行开发盘活，融创的代建平台操盘。
孙宏斌在股东大会上坦言：“运营业务在未来这两三年会有一个比较大的突破。”
政策层面也给予了融创一定关照。单是2024年，融创获得的保交楼专项借款、银行配套融资审批金额以及“白名单”项目融资，就累计高达345亿元。
值得注意的是，在一众民营房企中，融创的资产质量一直以来相对更为优质。截至2024年年中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中一、二线城市占比近七成，特别是部分上海、北京等地项目销售表现强劲，未来都可转化为现金流。
比如，上海壹号院在6月27日第四次开盘，就实现2小时售罄，今年累计销售超170亿元，成为上半年全国单盘销售冠军。同样的，北京壹号院项目，近期实楼样板间焕新亮相后，两周累计认购量达25套，销售9个亿。
图源：上观新闻
在股东大会上，管理层透露，去年已启动旗下住宅项目的梳理，一项一策，推动项目层面的债务重组和资产盘活。
“总的层面平安落地，项目层面逐个攻坚化冰。”管理层称。
这些明星项目和政策支持给了一部分债权人信心，相信孙宏斌能够翻盘。
头部AMC（资产管理公司）也再次为孙宏斌提供支援。今年以来，孙宏斌已有三个项目，引入AMC。不过AMC入局后，融创仍会保留操盘开发的权利，并沿用融创的品牌，AMC则多在财务上把控，属于股权类投资。
此外，中信金融资产也拉了孙宏斌一把，帮助北京融创壹号院项目完成债务重组，并且曾经出手上海董家渡项目。该项目曾从中诚信托贷款68.322亿元，现债权已转让给中信金融资产，违约金全免，还款期限延至4年。据称，融创会与中信金融资产一起推进项目开发建设。
签约仪式现场
对于公司未来的发展趋势，孙宏斌称，融创在开发业务方面，将集中在北京、上海、西安等核心一二线城市，把产品做好，不会再去很多城市。他相信尽管面临挑战，但融创对未来发展依旧持乐观态度，预计今年的表现将优于去年。
综上，融创的未来走向尚存变数，但正如孙宏斌所说，融创最困难的时候已经过去了。接下来，就看他将怎样出招带领融创走出困境。
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