本文将重点给各位读者解释下影响商业公寓交易的最重要因素：税！本文也同样适用于商铺、写字间等商业地产。
大家从开发商手里购买一手公寓时，只需要缴纳3%的契税，这和购买普通住宅时 缴纳的税费区别不大，只是普通住宅的税费低。
但当大家将手里的商业公寓再次出售时，情况就大不一样了，所缴纳的税费会林林总总，堪称“贵族税”。各地的情况根据当地财政局的规定会略有不同，主要有契税、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等。
1.契税：交易价格的3%；
2.营业税：（交易价格 - 原购房发票价格）的5.6%；
3.印花税：交易价格的0.05%；
4.土地增值税：（注意，这是大头）。
先算出房屋的折旧费：房屋每年折旧原购房发票价格的5%，持有房产三年就是折旧15%；
再算出你持有房产的总成本 = 原购房发票价格 契税 营业税 印花税 折旧费；
最后计算出土地增值税：（交易价格-持有房产的总成本）的30%。
也就是说，在交易价格不变的情况下，房产持有的时间越长，土地增值税因为房屋折旧原因会越低。
5.个人所得税：（交易价格 - 持有房产的总成本 - 土地增值税）的20%。
这里设计的非常巧妙，随着房产持有时间的加长，土地增值税会越来越少，但个人所得税会越来越高。
最后，笔者举个自己投资商业公寓的案例，方便读者的理解。
笔者15年购买了一套济南市历下区的商业公寓，购买价格为5900元，面积50平，总价在29万左右，当时同地段的普通住宅在9000左右。随着近年房价的飙升，该公寓市场成交价涨到了12000元左右，同地段住宅涨的更多，达到了25000元。
如果购房者购买笔者这套公寓，在支付60万购房款后，还需要缴纳多少税费呢？笔者按上面公式给大家算下。
注：为了节省税费，交易价格按当地税务局对本楼盘最低核税价9500元计算。
1.契税：交易价格的3%
9500元*50平*3%=13965
2.营业税：（交易价格 - 原购房发票价格）的5.6%；
(47.5万 - 29万）*5.6% = 10360
3.印花税：交易价格的0.05%；
47.5万*0.05% = 24
4.土地增值税：（交易价格-持有房产的总成本）的30%。
笔者持有该房产2年，折旧10%
（47.5万 - 34.8万）* 30% = 38100
5.个人所得税：（交易价格 - 持有房产的总成本 - 土地增值税）的20%。
（47.5万 - 34.8万 - 3.81万） *20% =17800
总税：13965 10360 24 38100 17800 = 8.03万
也就是说，购房者购买笔者这套商业公寓的话，在支付笔者60万购房款同时，还需要缴纳8.03万的高额税款。
各位读者知道为什么同等地段下，普通住宅售价25000元，商业公寓12000元了吗？
