宅基地使用与管理
《农村土地与房屋法律实务》
农村土地承包经营以家庭承包方式为主，以其他承包方式为辅。农村家庭联产承包责任制通过40多年的长期实践被证明是适合国情、行之有效的，已成为我国农村集体经济组织的一项基本制度长期稳定下来。土地作为每个人赖以生存所必须的事物，影响到国家和城市以及农村全面发展，其中尤其以农村的土地和宅基地最为特别，受到我国国情及国家政策以及土地所处环境等多方面因素综合调整影响，不但充分反映我国土地政策的独特性更因为涉及到农村居住问题而关系着我国绝大多数群众的生活，因此今天开始不定期为大家推送农村土地与房屋法律实务的分享。
本次先以《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对宅基地的规定与理解牵头，带大家了解我国宅基地法律法规规定及核心原则，希望可以对大家有所启发！
相关规定
《土地管理法》
在《土地管理法》中有一些关于宅基地的相关规定。其中关系比较密切的是第9条与第62条规定：
第九条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《土地管理法实施条例》
《土地管理法实施条例》第四章“建设用地”第四节专门规范“宅基地管理”，具体规定如下：
第三十三条 农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。
乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。
第三十四条 农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。
涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第三十五条 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。
第三十六条 依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。
禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
核心规则
《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对于宅基地管理主要强调如下规则。
1.宅基地“一户一宅”。“一户一宅”，指的是农村村民一个家庭户原则上只能拥有一处宅基地。如果没有分户，提出申请第二宗宅基地，乡（镇）人民政府不予批准。但是并非一个家庭户只能拥有一处住宅，如因为历史原因，一个家庭户已经拥有多处住宅，政府部门不能要求该户拆除房屋；或因为子女继承父母房屋，出现村民拥有多处住宅的情况。一处宅基地，通常是指一个家庭户的宅基地是一块整地，而不是分布于不同地方的多处土地。此处的“户”，指的是农村自然户，即一个农村家庭户，与农村承包经营户很相似但有所区别。宅基地使用权是以“户”的名义享有的权利，是农民家庭户多人共同享有的权利，而不是某个人独享的权利。
2.对宅基地的管理需要科学规划，保障农村村民实现户有所居。一方面，要统筹并合理安排宅基地用地，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围；另一方面，要统筹考虑农村村民生产、生活需求，保障农村村民宅基地的权益，改善农村村民居住环境和条件。各地对宅基地的面积标准都有规定，不能超标准审批。不能因为申请的家庭户的人数多、经济能力强，就多审批一些面积或多处宅基地。
3.对宅基地的申请审批要按照法定程序。一般情况下，农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请，然后经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。
4.允许进城村民保留宅基地，保护其依法取得的宅基地和地上住宅及附属设施的合法权利。也允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，此种情况下应给予一定的经济补偿。但如果农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，乡（镇）人民政府不能予以批准。
【个人简介】
俞乾文律师
浙江红邦律师事务所高级合伙人
中国民主促进会会员
业务擅长：各类保险争议、法律顾问
专栏编辑：冯亮|责任编辑：秦悦悦
法治之路，红邦同在
