上海现代物流产业发展现状
上海快递业务居全国首位，已形成“5 1 X”的产业布局，青浦产业优势明显
上海作为中国第一大港口城市和华东航空中心，在对外物流方面拥有得天独厚的区位优势。从产业规模来看，2021年上海全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值1843.46亿元，全年各种运输方式完成货物运输量155211.94万吨，完成港口货物吞吐量77635.43万吨，集装箱吞吐量4703.33万国际标准箱。
上海2021全年邮政行业业务收入（不包括邮政储蓄银行直接营业收入）完成1788.1亿元，同比增长18.9%。全年快递服务企业业务量完成37.4亿件，同比增长11.2%，占全国总量3.45%；快递业务收入完成1715.8亿元，同比增长20.1%，占全国收入总量的16.61%。
数据来源：国家邮政局
上海现代物流产业已经形成“5 1 X”的空间格局，“5”指的是外高桥保税物流园、浦东空港物流园、洋山深水港物流园、西北综合物流园和西南综合物流园。“1”指的是全国快递行业转型发展示范区、国家火炬上海青浦智慧物流特色产业基地。“X”指的是其他专业物流基地。
从产业定位里看，每个园区产业定位各不相同，上海力争打造全方位的物流产业，从产品配送到航空运输、从口岸物流到制造业物流无不渗入到各个方面。
从上海市现代物流产业各行政区占比来看，2021年青浦区快递业务收入1377.31亿元，占上海快递业务总收入的80.27%，其次闵行区6.17%，浦东新区3.55%。上海物流产业在青浦区高度集聚。
从上海市A级以上现代物流企业分布区域来看，目前上海A级以上现代物流企业282家，浦东新区以52家企业占比最高，其次是青浦区47家、嘉定区28家、宝山区24家、闵行区22家。
青浦现代物流产业发展现状
青浦区地处江、浙、沪二省一市交界处，立足于中国长三角经济圈的中心地带，优越的区位优势、丰富的交通资源和良好的政策环境使青浦区成为快递产业集聚发展的最佳场所，吸引大量优质物流企业迁入青浦。
“十三五”期间，青浦快递产业快速发展。截至目前，青浦区集聚了11家全国和区域快递总部，已上市的九家民营快递企业中，三通一达、安能和德邦总部均在青浦，顺丰和百世也在青浦建立区域总部。壹米滴答、J＆T等新兴物流企业也将总部设在青浦。全区快递业务收入从2016年“十三五”初期的483亿元增加到2020年“十三五”末期的1100亿元。2019年快递业率先成为青浦首个千亿产业集群。
为了更好促进快递业健康发展，青浦出台了多项促进快递业健康发展的措施。
2013年国家邮政局和上海市签署“部市合作协议”，明确提出推动青浦区建设“全国快递行业转型发展示范区。
2014年，上海市邮政管理局和青浦区人民政府签署“区级合作协议”；青浦区成立“青浦区快递业发展协调领导小组”，出台《关于促进快递业健康发展的若干意见》，有力推进示范区建设。
2015年青浦区成功举办首届中国快递论坛，国家邮政局、上海市人民政府作为指导单位，反响热烈，有力展示了青浦区快递行业转型升级和社会经济发展状况。
2016年青浦区2获批全国快递行业转型发展示范区。
2017年青浦区获批以智慧物流为特色的“国家火炬特色产业基地”，青浦明确把快递物流业作为新一轮“三大两高一特色”主导产业体系（即大物流、大会展、大商贸，高端信息技术、高端智能制造，以及文旅健康特色产业）之一
2018年青浦区成功举办“2018中国快递论坛”。
2019年青浦区入选国家发改委、交通运输部联合发布的23家2019年国家物流枢纽建设名单。
这一系列政策，在统筹协调机制、行业安全监管、产业规划衔接、土地要素供给、专项资金扶持、人力资源保障等方面为快递产业创造良好环境。
2021年青浦区快递业务14.75亿件，业务收入为1377.31亿元，全区汇集161家快递经营许可证企业，173家规模以上交通运输企业。
图片来源：e通世界产业园2021年1-11月华新镇规模以上交通运输业月收入1140亿元，占青浦全区规上交通运输业营业收入的一半以上，规上物流企业在华新、徐泾集聚效应显著。
数据来源：青浦区统计局
一、长三角仓储设施现状及特点
▲1、长三角仓储设施现状
本次调研选择了上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴，这五大长三角城市群中物流仓储设施发展较为成熟的城市作为目标调研城市。
①分布概况
长三角核心五城的仓储分布情况如上图所示，颜色越红的地方代表仓库密度、使用及搜索频次越高。
整个长三角地区以上海为源头的仓储设施的布局以向北以及向南两个方向延伸为主。
向北，从上海的嘉定、宝山等区域，到昆山、太仓、苏州工业园、无锡惠山、梅村等区域，明显在沪宁高速的左右两边集聚了大量的仓库。
同样，仓储设施的南线分布从青浦、松江一直到嘉善、杭州，仓储设施热度沿沪杭高速向西南延伸。
②存量与市场概况
长三角核心五城总仓储体量为1.25亿平方米，空置率整体较低，租金整体水平在整个长三角地区属于较高位。
这五个核心城市的市场成熟较高，而标准化仓储设施的供给相对需求脱节的情况也较为明显。因此在这五个核心城市的仓储设施物业类型占比中，作为仓储设施替代用途的厂房的占比都非常高。
（长三角核心5城的仓库供应、市场数据及类型比例）
▲2、长三角仓储设施特点
①总量大
长三角五大城市仓储设施总体量约为1.25亿平方米，而洛杉矶为1亿平方米，从体量的角度来说长三角五大核心城市的仓储设施面积总量与洛杉矶相差无多。
同时，这五大核心城市人均使用的仓库面积约为2平方米，接近纽约人均仓库使用面积水平，达到洛杉机人均仓库使用面积的40%。
②租金高，空置少
长三角五大核心城市中，目前上海的仓库的最高租金已经将近人民币2.00元/平方米/天。追溯到2005年，工业地产资本新近进入这个行业时，上海当时仓库的最高租金仅人民币0.70元/平方米/天。过去15年中，上海仓库的租金涨幅每年约在5.3%左右，从0.70到2.00，几乎增长了3倍。
在租金飞涨的情况下，长三角核心城市的市场空置率却急剧下降。近两年长三角地区经济快速发展、行业欣欣向荣，大量电商、物流企业争相上市，急剧扩张吸纳了大量的仓库，目前长三角核心城市整体仓储空置率低于8%，仓储资源紧俏。
③规格差，效率低
长三角核心五城1.25亿平方米的仓库面积包括了高标准仓库、普通仓库及在实际中被当做仓库使用的厂房。
而在这三种物业类型中，高标准现代化物流仓库的总面积占比不足18%。
周转场地、卸货平台、消防喷淋是判断仓储设施合规性的重要依据。从这个角度来说，长三角核心五城中57.7%的仓储设施周转场地小于25米，约54%的仓库没有卸货平台，近60%的仓库没有喷淋设施……
假如以配置消防喷淋、卸货平台以及满足周转场地不小于25米这三个条件做综合考虑，真正的合规高标准现代化仓库占比更少。
二、上海市仓储设施使用概况
仓储设施使用方类型、货物类型及货物进出库情况能准确描述地区仓储、产业的特性，由于本阶段调研时长受限，本文此部分主要内容仅呈现上海市的调研数据。
在近 1,000 个的调研样本中，头等仓对标的物业中用户企业的类型、存放货品的品类、用户的物流配送模式进行了不同维度的统计及分析。
▲1、租户与货品类型
在调研的1,000个上海仓储项目中，租户类型占比前五位的分别是三方物流、电商、快运快递、零售百货、生产制造，其中租户为三方物流的仓储项目占到了50%以上。
从存放的货品类型来看，日用快消、机械设备、汽配、食品这前五大类货物占到总储量的近80%。
▲2、货品流动的比例及特征
上海物流仓储设施总体量为 4,300 万平方米。其中，西北片区、西南片区、外高桥、浦东机场、临港这五大物流仓储设施主要分布区域，仓储设施总体量占到全市的 70%。
对这五大块区域的仓储物流配送模式调研分析后，头等仓发现，就上海全市范围样本统计，51%的入库货物来自于市内，约40%是从外省市来。从出库的角度分析，53%的货物是外省市配送的。
这表明上海作为长三角区域中最为重要的核心城市，其仓储业有着明显的双向流通、大进大出的特征。
上海五大物流区域产业定位各不相同，打造全方位的物流产业，从城市配送到航空运输、从口岸物流到制造业物流无不渗入到各个方面。
