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一、新修订《土地管理法》的立法背景
二、新修订《土地管理法》的五大成就
三、新修订《土地管理法》的五大亮点
四、结束语
一、新修订《土地管理法》的立法背景
《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，1987年1月1日实施。此后，该法又经过了四次修改。
1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《宪法修正案》规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。
1988年12月29日，第七届全国人大常委会第五次会议根据宪法修正案对《中华人民共和国土地管理法》做了相应的修改，规定：“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让；国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这些规定为国有土地进入市场奠定了法律基础。
为适应市场经济体制下严格保护耕地的需要，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了全面修订，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得。修订后的该法于1999年1月1日正式施行。
根据2004年3月4日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法修正案》第二十条关于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了修正，规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
2019年8月26日再次对《土地管理法》进行修订，并于2020年1月1日起施行。
土地管理法的修改是顺应现实客观需要的大事，从法律制度的源头上，完善征收与补偿机制，改革土地利益分配制度并将改革成果归由人民共享，实现城乡一体化过程中公共利益与个人利益之间一种理性的平衡，无疑是减少征收中矛盾冲突，促进社会和谐稳定、继续高速发展的必要之策。
二、新修订《土地管理法》的五大成就
新修订的土地管理法把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，重点有以下五个方面：
一是明确农业农村主管部门负责宅基地改革和管理。落实深化党和国家机构改革精神，在规定国务院自然资源主管部门统一负责全国土地管理和监督工作的同时，明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，并赋予了农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。坚持实行一户一宅的基本管理制度，增加了户有所居的规定，下放了宅基地的审批权，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
二是允许集体经营性建设用地直接入市。对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体经营性建设性用地入市的时候，要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。
三是规范征地程序。要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，强化了对农民利益的保护。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定。
四是强化永久基本农田保护。将有关条款中的“基本农田”修改为“永久基本农田”。永久基本农田划定以乡（镇）为单位进行，由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。永久基本农田应当落实到地块，纳入国家永久基本农田数据库严格管理。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
五是保障乡村产业发展用地。要求土地利用总体规划应当统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展。土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。
三、新修订《土地管理法》的五个亮点
一、这是一次土地征收制度的改革。原《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，必须依法申请使用国有土地。实践中，大量的房地产项目打着“泛公共利益”的名义，将农村集体所有的土地征收为国有土地后用于开发。土地一级市场与二级市场之间土地利益悬殊，使得旧式征收被深深诟病。
新《土地管理法》在45条（公共利益界定）、46条（征收审批权限）、47条（征收公告及实施）、48条（征收补偿）对集体土地征收制度予以完善。重新界定“公共利益”。新《土地管理法》第45条，对“公共利益”以列举加兜底条款的形式写明军事和外交需要用地的、基础设施建设需要用地、公共事业需要用地的、安居工程建设需要用地的、经省政府批准的成片开发建设需要用地等可以依法实施征收的五种情形。
新《土地管理法》通过严格公共利益的限定，缩减征地范围，能有效限制政府滥用征地权，任意征收的时代也将一去不复返。仔细研读，不难发现“公共利益”界定中的前四项用地，其实质是符合《划拨用地目录》的用地，或是由政府财政投资项目的用地。商业地产商们只剩下第五种情形下的“成片开发”条款可以使用。为避免像“公共利益”一样被泛化，此次的“成片开发”也做足了前车之鉴的防范，约定了严格的控制条件，“成片开发”被多重限定为：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。同时还应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划，并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。缩小征地范围，减少非公益性用地划拨，也在客观上为集体经营性建设用地入市铺平了道路。真可谓上帝在这里关上了门，必将在别处开了窗。
二、进一步完善征收补偿制度。新法明确土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，并至少每3年调整或者重新公布一次片区综合地价。另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗费三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
三、进一步完善土地征收程序。把原来的批后公告改为了批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。新法要求政府在拟征收前开展土地状况调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等信息公示至少三十日，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，极大保护了农民利益。
四、集体经营性建设用地入市。这次修法取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，破除了农村集体建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价的问题，完善了现有建设用地的土地供应的格局。新法删除了原法第43条中任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，更是在新法的63条对原法的63条进行了大刀阔斧的改革，明确了集体经营性建设用地入市的条件、程序以及在二级市场流转的方法，能够为农民直接增加财产性收入，切实保障农民的合法权益。
入市的条件及程序：
1.要符合土地利用总体规划、城乡规划；
2.土地用途应确定为工业、商业等经营性用途：
3.入市的土地需依法登记；
4.入市的方式为出让、出租等方式；
5.入市的土地应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之一以上村民代表的同意。
允许二次流转。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
五、进一步加强宅基地管理。农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地“ 一户一宅”、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33 个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。新《土地管理法》吸纳了33个试点地区的成功经验，完善了农村宅基地制度，在原来“一户一宅”的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对“ 一户一宅”制度的重大补充和完善。
考虑到农民变成城市居民真正实现城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。同时下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。
结 束 语
《土地管理法》共8章87条，此处不再详细讲述，大家可以从“学习强国” 平台学习－法纪－宪法法律栏目下面，找到《土地管理法》学习原文。
本期主讲：胡晴 新蔡县司法局办公室主任 法学学士
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